Με την υπ’ αριθ. 176/2023 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας εξετάστηκε υπόθεση, μετά από καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός σχεδίου περιοχή στα Δωδεκάνησα, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Συγκεκριμένα κρίθηκε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται σωρευτικά, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου.
Με το άρθρο 24 του Συντάγματος το φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά που οφείλει το κράτος να τα διαφυλάσσει.
Επιβάλλεται ο χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός στα ευαίσθητα οικοσυστήματα, όπως τα μικρά νησιά, των οποίων η οικιστική, τουριστική και γενικώς οικονομική ανάπτυξη, πρέπει να συνδέεται με τη διατήρηση του χαρακτήρα τους και να μην παραβιάζει την φέρουσα ικανότητά τους.
Οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά δραστηριότητες που σχετίζονται με τη γεωργία, κτηνοτροφία, δασοπονία και την αναψυχή του κοινού.
Κατά συνέπεια η οικιστική εκμετάλλευση κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί εντούτοις υπό αυστηρούς όρους και σε κάθε περίπτωση δεν επιτρέπεται να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες όρους για τις εντός σχεδίου περιοχές.
Δεν επιτρέπεται η κατάτμηση ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα που οδηγεί σε άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του.
Οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), αποτελούν προσωρινό υποκατάστατο του απαιτούμενου χωροταξικού σχεδιασμού. Τα ακίνητα που βρίσκονται εντός ΖΟΕ δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση .
Ιδιαίτερα για τις Ζ.Ο.Ε. απαιτείται το γήπεδο να διαθέτει, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο.
Δεν είναι βάσιμη η μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου να είναι το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ., διότι προσκρούει στις βασικές αρχές του Συντάγματος και τους θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δομήσεως.
Ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, για να είναι οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος αυτός, ανεξαρτήτως αν είναι εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις), υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει επικοινωνία με το γήπεδο.